Características del negocio de la construcción
La construcción, desde el punto de vista de inversión, se caracteriza respecto de la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado desarrollo inmobiliario nace y muere con la construcción y venta de cada casa.
Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activos íntimamente ligados al mantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien invierte en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos alimenticios sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta improductiva.
Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en una única línea de producción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto asociado y se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.
Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará iguales resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los mismos responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de diversos factores, entre los que se pueden mencionar:
– la localización,
– las características del mercado al que va dirigido,
– la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,
– el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,
– la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos de la obra.
Con carácter de aproximación y con el objeto de definir las acciones al desarrollar un proyecto inmobiliario realizado por la empresa constructora, te presentamos el siguiente esquema :
Esquema de Participantes de la Construcción de un proyecto para inversion
Proyecto
El proyecto se desarrolla de acuerdo a las pautas establecidas por el Desarrollador, con previo análisis de la viabilidad comercial del proyecto. En esta primera etapa, el área de arquitectura intercambia propuestas con el inversionista, a efectos de definir las características distintivas del proyecto considerando el segmento de mercado al que estará dirigido y las condiciones de comercialización. Para la definición técnica del proyecto, el área de Arquitectura contará con la participación de un estudio de Ingeniería Estructural, asesores en Instalaciones, etc.
Se elabora presupuestos preliminares a medida que se avanza en la definición del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales se realizan las evaluaciones financieras pertinentes en relación con los flujos a considerar durante toda la construcción y comercialización del proyecto.
Construcción
La construcción de la obra propiamente dicha por la Empresa Constructora emplea mano de obra
(propia o subcontratada), compra materiales (hormigón, ladrillos, cemento, etc.) y equipamiento (mobiliario, ascensores, carpinterías, etc.) y contrata servicios (instalaciones, pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.)
Estructura legal
El área legal generalmente se ocupan de contratos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al área a lo largo del desarrollo del proyecto, ademas de licencias, permisos y seguros para el inicio de obra.
Dirección de Obra
La Dirección de Obra representa técnicamente al Comitente en la obra y tiene la responsabilidad de que ésta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones contractuales del proyecto.
Comercialización
El área de comercialización generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya participación se manifiesta en la definición de los requerimientos del proyecto durante la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupándose de todos los rubros vinculados con la promoción y venta del proyecto en las diferentes instancias de la comercialización.
Venta y financiamiento de obra
Existen tres procedimientos básicos de venta:
1-A. Venta a precio fijo: utilizado en períodos sin inflación o con variaciones previsibles de ésta, consiste en la fijación de un precio de venta en el momento de efectuar la operación. El monto se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicársele al comprador en el caso que este recurra a un crédito para acceder al bien. Esta tasa de interés
sólo reflejará el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras variables asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra.
Respecto de la financiación de las obras, existen tres procedimientos básicos:
1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del grupo empresario.
2. Créditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con créditos de entidades financieras.
Realizando pagos por ministraciones de acuerdo al avance de obra. esto brinda seguridad en el avance de obra y correcta aplicación de los recursos.
¿Cómo se contrata y administra la ejecución de una obra?
La forma más común de contratación de obra es mediante “precio Alzado”, sistema mediante el cual se contrata la ejecución de una obra, donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el proyecto y entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin, dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada “llave en mano” mediante la cual se contrata la ejecución de la obra completa a una sola empresa, la cual será responsable de la ejecución de todos los rubros de la misma.
Este opción brinda mayor seguridad los inversores, ademas de liberarlos de mucho desgaste.
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