Presentamos los pasos fundamentales que se deben seguir para lograr una inversión exitosa en bienes raíces en un terreno en el que proyecte una construcción nueva.
Cuando el inversionista se pregunta qué riesgos representa la inversión inmobiliaria, la respuesta es que los riesgos son los mismos que en instrumentos financieros como acciones o bonos. Sin embargo, a diferencia de éstos últimos, donde se espera un ingreso periódico, la ganancia en bienes raíces se genera en la valoración final, que siempre debe encontrarse por encima de la inversión inicial.
A pesar de los factores inherentes de riesgo, el más peligroso de ellos al menos en bienes raíces es el exceso de confianza, pues si bien la inversión inmobiliaria tiene un conocido alto potencial para redituar ganancias, también es necesario un movimiento cuidadoso de los recursos que se encaucen a ella. No importa si el capital con el que se cuenta es suficiente para comprar un departamento de una sola habitación o todo un edificio, siempre y cuando se esté consciente que los recursos utilizados podrán, como en cualquier otra inversión, retribuir una ganancia si se dispone adecuadamente de ellos.
Para cualquier negocio es vital, además de conocer el mercado de su competencia, estar al tanto de las necesidades que surjan en éste, y el caso de la inversión inmobiliaria no es la excepción, el inversionista debe estar vigilando su contexto actual, tanto social como económico, para así prever el futuro, y de esta manera tomar una decisión concienzuda acerca de cuál sería la opción más viable para invertir.
¿En qué invertir?
El primer reto del inversionista es conocer exactamente qué inmueble es el que puede ofrecer mayor rentabilidad. Para esto es necesario saber qué es lo que caracteriza a los bienes raíces. No es sencillo conjugar varios elementos como los que a continuación se refieren, pero es exactamente éste el reto para fijar el inmueble ideal en el que se pueda invertir.
Ubicación
La ubicación es una de las particularidades de los bienes raíces que determinan en gran magnitud su valor. Al considerar que trasladar un inmueble es costoso y por demás complejo, su localización es un factor que inevitablemente deberá tomarse en cuenta, así como también su entorno, que casi siempre es inmodificable.
La ubicación puede ser geográfica, temporal o de posicionamiento. La primera se refiere a su emplazamiento físico; en dónde se encuentra, que es sin duda uno de los elementos que inciden directamente en la rentabilidad de un inmueble. La ubicación temporal se refiere al movimiento oportuno, observar y concluir si es el momento adecuado para realizar una determinada operación con el inmueble. Por su parte, el posicionamiento se refiere al nicho de mercado al que puede dirigirse la propiedad en la que se planea invertir.
Amplitud
Además de hacer alusión a su espacio, la amplitud se refiere a la cantidad de recursos y tiempo que los bienes raíces substancialmente demandan. Esto aplica generalmente a los proyectos que se inician desde los cimientos, y cuya extensa inversión en dinero y tiempo puede afectar su valor final.
Vida útil
El uso práctico y la naturaleza material de una construcción pueden perdurar por mucho tiempo si se le provee de un mantenimiento regular. No obstante, la duración de su rentabilidad está sujeta a factores externos, por lo que no es constante.
Mercado de bienes raíces
Las diversas características de los inmuebles hacen que el mercado también sea diverso en sus riesgos.
El primero es la fragmentación, que se refiere precisamente a las divisiones del mercado de acuerdo a las necesidades sociales y económicas de la región. La opacidad, por su parte, señala que no hay realmente una base de datos visible con respecto a los factores que fijan el valor de una propiedad, por lo que no hay un esquema afín para evaluarlas a todas. Finalmente, el comportamiento cíclico se determina, como en el caso de la localización de tiempo, en elementos que tienen que ver con el contexto temporal; la demanda dentro del mercado en el momento en el que se adquiere un inmueble no será la misma al momento de venderlo.
Los riesgos
Cualquier inversión representa riesgos, y la inmobiliaria, al demandar una gran cantidad de recursos del inversionista, es una de las que más implica peligros de pérdida.
El más elemental es el riesgo económico, el cual involucra varios factores:
a) el producto que se comercializa, basado en la fundamental oferta y demanda dentro del mercado, b) la estructura de costos, es decir, entre más recursos se inviertan, mayor es el riesgo, y c) condiciones comerciales, definida por la estabilidad o inestabilidad de los precios en el mercado.
Exceso de confianza
El negocio inmobiliario siempre ha sido muy atractivo para el inversionista, debido en gran parte a su enorme potencial para producir utilidades. No obstante, éste atractivo ha representado también uno de sus mayores riesgos. Muchos de los que invierten en el mercado inmobiliario lo hacen con fe ciega, y asumen que los beneficios de su inmueble están garantizados, sin tomar en cuenta que entre más recursos se orienten a una inversión, ésta debe ser planeada hasta el último detalle. Un plan de financiamiento bien estructurado siempre será indispensable, sin importar que el mercado sea o no garantía de ganancia.
Desconocimiento de la ley
Es de suma importancia que el inversionista conozca las legislaciones referentes al mercado inmobiliario. No es necesario que las memorice sino que posea el conocimiento de las que conciernen directamente al negocio y la noción de aquéllas que lo hagan indirectamente. De esta manera, la normatividad no será desconocida para el inversionista, y al momento de elaborar su planeación, podrá tomar en cuenta las leyes que pueden tener un efecto directo a su inversión.
Desconocimiento del mercado
Como en cualquier otro aspecto de la vida, la información significa poder de decisión. Si se planea encaminar recursos a una inversión, es necesario conocer toda la información necesaria sobre el mercado en el que se planea incursionar, para así entender los trucos que subyacen en él. Una inversión con mala o nula información está condenada al fracaso, y esto sólo se hace evidente hasta el momento en el que se hace el recuento de los daños.
Análisis pobre del mercado y de su proyección a largo plazo
Al momento de invertir en el mercado inmobiliario, es preciso evaluar su estado actual. De acuerdo a este análisis, se podrá tomar una decisión con una tasa de riesgo menor a diferencia de si simplemente se sigue una burbuja de especulación o una corazonada. Es necesario observar cuáles con los precios promedio de las propiedades, ubicar la zona con mayor rentabilidad, investigar el comportamiento del mercado en los últimos meses o incluso años, entre otros.
Por otro lado, el inversionista deberá hacer un cotejo de los factores económicos inmediatos y de precedentes que pudieran establecer la oferta y demanda de inmuebles. Por ejemplo, la demanda en la renta de inmuebles orientados a oficina va de la mano con el comportamiento del Producto Interno Bruto, por lo tanto, si éste último se incrementa, significa que habrá también un aumento en la demanda de oficinas.
Falta de asesoría
Los riesgos en la inversión se verán reducidos si se cuenta con la asesoría de un experto en mercado inmobiliario que ayude al inversionista a tomar las decisiones que más le beneficien. Si se busca que las propiedades sean rentables, nunca estará de más contar con la asistencia de un profesional, pues de esto depende en buena medida alcanzar los rendimientos que se buscan y aminorar los riesgos.
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